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2年来6次推进 中央定调未来楼市政策这样走

手机客户端字号:T | T 安居365 2017-07-26 来源: wind资讯

狂飙猛进的房价,让中国楼市成为过街的老鼠,人人喊打,而这也让监管者不断提高警惕。

7月24日,中央政治局召开会议,再度给楼市定调:要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

无独有偶,7月24日下午,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地底价成交,楼面价分别为:张江地块5569元/平方米;嘉定地块5950元/平方米。这个成交价比之一年前成交的附近宅地的楼面价便宜了84%。

业内指出,虽然主流媒体一直在报道房价下跌,但是老百姓不信,上海出台一连串举措,就是要强行把房价真正摁下去。而一线城市的逻辑,将继续在其他城市经济发展和资本的逻辑上,缓慢行进。

中央定调:稳定房地产市场,加快建立长效机制

7月24日,中共中央政治局召开会议,会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。

会议强调,要坚定不移深化供给侧结构性改革,深入推进“三去一降一补”,紧紧抓住处置“僵尸企业”这个牛鼻子,更多运用市场机制实现优胜劣汰。加大补短板力度,改善供给质量。

会议提出,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。要稳定外资和民间投资,稳定信心,加强产权保护,扩大外资市场准入,增强营商环境对投资者的吸引力。要高度重视民生工作,积极促进就业,切实帮助困难群众解决生产生活中遇到的困难和问题。

上海地价“暴跌”84%:住房“公有制”时代来临

立规划、出方案、推地块,近日一线城市先后“放招”,推动住房租赁市场发展。

昨天上海转让的两块土地,因为成交价低,从而备受瞩目。

1、浦东新区的“张江南区配套生活基地A3-06地块”,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价只有5569元/平方米。

下图是“张江南区配套生活基地A3-06地块”的位置:

2、位于嘉定区的“嘉定新城E17-1地块”土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。

下图是“嘉定新城E17-1地块”:

这个成交价,价格低到了“接近赠送”的水平。值得关注的是,2016年7月,在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得,总价41.98亿元,楼面价3.03万元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼面价为3.76万元/平方米。

也就是说,这块嘉定新城租赁用地,楼板价只有一年前宅地出让价的16%!

财经评论员刘晓博指出,从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看,未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数,将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着,在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市,住房将在很大程度回归“公有制”。

租金回报率是多少?

据“暴财经”分析,新的只租不售模式下,房屋成本大概是这样: 土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。

把楼面价6000元/㎡代入房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000/㎡。

那么租金回报率又是多少呢?

目前,在嘉定地块周边,出租一套90平米的住宅,大概每个月4100元。

这么计算,开发商通过房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。

再回到嘉定那块地,旁边的福建建发的宅地,房价成本或达到5万元/㎡以上,预测将来商品房售价将在7万元/㎡以上。

如果某位购房者投资了一套福建建发的商品房,每平米7万元,用来出租;而旁边嘉定新城租赁地块直接以1.8万元的成本出租,可以看到回报率将差距巨大!不过我们必须看到的是,两者租金水平也会有些区别。

业内人士指出,如果这类租赁住房的建设规模很大,的确是会对周边房价带来一定冲击,并一定程度上抑制房价。

强行把房价真正摁下去?

除了推动租赁市场发展之外,周末上海楼市还有一条大消息:上海出台了被称为“一价清”的调控措施。

上海住建委在其官方网站,公布一份与上海物价局联合签署,名为“关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知”的文件,对房地产销售提出了如下要求:

1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候,应该严格按照备案价销售,不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;

2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。

3、房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。

4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”,要在销售现场明码标价(包括价格,以及价格有效期)、公示价格承诺书。

5、违反规定的开发商,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的,移交司法机关处理。

6、本通知自发布之日起执行。

央视财经微信公众号称,这个措施的出台,可看出上海不满足于“备案价降低”,但实际房价没降低的现状。主流媒体一直在报道房价下跌,但是老百姓不信,因为大家都知道虽然备案价降低了,但实际上开发商利用其他手段把房价又赚回去了。这种名义上的房价降低,显然不能让大家满意。上海此举,就是要强行把房价真正摁下去。

央视财经称,任何措施和规定,不讲违规怎么处罚,都是假把式。显然,这次增大了“违规“成本,尤其是构成犯罪的,移交司法机关处理这一句。真细究起来,构成犯罪也很容易,如收茶水费,就可牵涉到”商业贿赂“、”偷税漏税“等两项罪名。

而敢不敢出台“一价清”,已成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。一价清,一言以蔽之,就是不能再玩备案价之外的其他花样了,必须老老实实按照备案价卖。

租购并举或是房地产长效机制之一

一线城市房价高企背景下,居民租房需求进一步强化,租赁市场的发展受到中央层面的多次关注。而一线城市的调控逻辑,将继续在城市经济发展和资本的逻辑上,缓慢行进。

鼓励住房租赁消费,是政策导向,也是市场方向,而近段时间出现的变化也反映出国家发展住房租赁市场的决心。业内人士指出,租购并举或是房地产长效机制之一。

2015年年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下称《意见》),全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

上述《意见》被视作租赁市场发展的纲领性文件,其中提到的包括完善供地方式、允许改建房屋用于租赁、给予税收优惠等热点领域的发展意见。

今年7月6日,上海公布了住房“十三五规划”,明确提出了:

“落实市、区责任,以区为主,发挥区属国有企业功能,增加政府持有的租赁住房比例,起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”

7月17日,广州市印发16条措施全力推进住房租赁市场发展,通知指出,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,改建后的租赁住房,土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行,不得将改造后的租赁住房进行销售。

在具体措施中的第一条,提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施:租购同权!该方案明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

近日,国家9部委联名下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,搞住房租赁的试点。在这个文件里,也明确强调了两点:

1、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

2、要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益。

业内人士指出,“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”,就是未来大城市的租赁模式的基本特征。

政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市,房子的定位越来越接近于“生活必需品”,类似“柴米油盐”,政府开始加大干预的力度,以图实现公平。

但这不意味着完全取消市场的作用,开发商提供的市场化住宅,仍然会占到相当比例。

国有企业要带头

值得一提的是,在昨天的上海租赁土地拍卖商,两幅土地最终都只有一家企业提交竞买申请,所以按照底价成交。这两家企业,恰恰是各自区里的区属国企。

从拿下张江地块的“上海张江(集团)有限公司”的登记信息看,这家企业性质是“国有独资”,唯一的股东是“上海浦东新区国有资产管理委员会”。

而从拿下嘉定新城地块的“上海嘉定新城发展有限公司”的登记信息,企业性质也是“国有独资”,唯一的股东是“上海嘉定区国有资产监督委员会”。

分析人士指出,《通知》强调国有企业在租赁市场试点过程中的引领和带动作用,多项支持政策中均明确提及国有企业。

在培育住房租赁企业方面,《通知》明确提出,人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

在增加租赁住房供给方面,《通知》在强调盘活存量房屋用于租赁时,提到鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。

链家研究院院长杨现领撰文解读称,国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化、民营化的租赁运营机构优势主要体现在运营和租后管理环节。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表达了类似观点,他表示,实际情况是闲置厂房和商业办公用房的拥有者中,国企占比相对较高。鼓励存量开发,就必须激发这部分国企参与的积极性,但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入改造市场。

租赁时代的楼市新逻辑

国家发展租赁市场决心重重,租赁试点即将开启,那么对楼市走向究竟有怎样的影响呢?

1、买房收益模式将改变:由“赚房价上涨差价”转变为“收房租”;

2、高租售比房子有潜力:地铁沿线低总价公寓,低总价小户型住宅等;

3、名校学区房租金上涨:如果“租售同权”,租房真的能上名校,那么名校学区房租金未来可能是天价;

4、出租房屋要交税了:租赁市场完善后,出租房不用交税将成为历史;

5、房价将不会再大幅上涨:发展租赁将是楼市调控长效机制重要一环,加上限购限贷限卖限价等系列措施,房价大幅上涨将终结。

6、非自住买房投资悬了:如果你现在还想纯投资,不打算自住,将面临限价、限卖、税费和加息等众多不确定因素,面临较大风险。相反,自住或者未来适合出租的房子将比较安全。

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