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专访广汇资产管理总监韩玲

资产运营如何赋予商业生命力 广汇悟道给出答案!

手机客户端字号:T | T 安居365 2017-12-14 来源: 安居365

一半是火焰,一半是海水……2017年,相对于住宅的高歌猛进,乌鲁木齐楼市的另一半——商业地产却显得有些沉寂,用业内的话就是暂时面临困局。那么,在房地产行业整体进入“控风险、去库存”的大背景下,商业地产的去库存之路究竟在何方?商业地产怎样运营才能实现开发商和投资置业者的双赢,进而达到资产保值、升值的终极目标?乌鲁木齐商业地产未来的创新之路又在哪里?为此,安居365小编日前专程采访了新疆广汇资产管理总监韩玲女士,一起听听她在商业地产运营方面的创新思维和真知灼见。

图片:韩玲(中)和她的团队

《安居365》小编:听说韩总在广汇工作已有17年,而且是从销售一线开始,一步步走到今天,整体负责资产运营方面的工作,想问一下您是怎样看待资产运营的?有哪些感悟?

韩总:我是2001年进入广汇的,当时从新疆财经大学财务专业毕业后来到广汇,第一份工作一直干到现在,一干就是17年。

通常人们所说的专心致志的“匠人精神”,是很多行业所追求的。“匠人”这个词用到自己身上或许可能过了,但其实我本身是这样要求自己的,也是这样做的,更希望一直朝这个方向走下去,专心、专注、专业地干一件事,干精干到极致就好了。东一下、西一下的话,在哪个方面都干不好。现在公司既然把我放到资产管理这个团队里面,让我整体负责这项工作,我就必须一心一意地把这件事干好。从一开始的招兵买马,到如今有了现在这个队伍,搭建了现在这么一个平台,我们仅仅用了一年时间,而且现在资产运营的规模还在不断扩大。

简单来说,我们运营的产品就是公司的存量资产,卖了很多年的房子,尤其是商铺等,怎样把它换一种方式运营得更好呢?那就得不断创新思维,以资产运营的模式,让商业地产“动起来”,一句话:为有源头活水来,给他们赋予生命力,给他们换一种“出路”,换一个包装,从而将这些存量资产整体盘活。

《安居365》小编:广汇商业超市出炉的背景是什么?里面包含哪些业态?其具体是怎样运营的?

韩总:广汇此前专门邀请了全球著名的管理咨询公司科尔尼做了五年战略规划,战略规划里有一个资产管理板块,为此,广汇新成立了一个资产管理团队,其中设立了一个资产运营事业部,负责资产销售、资产运营等工作,其中,资产运营就是目前我所负责的这一块。

资产运营事业部存在的目的就是要将广汇现有的存量资产去化,包括现有的商业、公寓、车位等存量资产。通过对大宗、整宗的商业进行去化,把公司旗下的几十个项目、车位、公寓全部放进这一块,里面包含的业态比较多又比较杂,我们为了方便资源整合,就起了一个总括的名字——广汇商业超市。这里需要强调的是,起名为“广汇商业超市”的最初想法是想把所有的商铺汇集进来,给广汇所有的老业主一个实实在在的实惠。

可能有人要问,为什么要定位为“广汇商业超市”呢?首先来讲,超市有一个共性:里面的东西相对便宜,至少平价,货品分类齐全,同时超市还提供相应的服务。广汇商业超市就是这样一个平台,所有商业类产品都放在这个平台里,包括公司旗下16个区域的上千套商铺。而且全是现铺,全归在资产运营部,包括整宗的商业、社区大大小小的商铺、还有公寓等种类繁多的商业资产。

《安居365》小编:能否介绍一下广汇商业超市及其旗下“汇益宝”理财产品的优势?

韩总:我们把公司旗下的存量车位分了两块来做,一块就是现有的车位销售,另一块我们把它叫“汇益宝”,赋予了其理财的功能。客户到了广汇商业超市,除了能挑选产品外,还能通过投资理财解决资产升值的问题。比方说,置业者没有钱买商铺怎么办?可以首付分期,免息三年;那连首付款也没有要买商铺怎么办?可以旧房子换商铺,旧房子换写字间,甚至旧房子还能换新房子,在广汇商业超市,给客户提供的是最大的便利。

或许有人说,客户为什么愿意把钱投到这里呢?因为可以实现投资置业者上一秒买铺,下一秒收租的愿望,而且商铺还能带租约销售。那除了这个呢?这个租约如果置业者不满意呢?那还有另一种,连续返三年收益,每一年收益都是递增的。除了买商铺的,还有买公寓、买写字间的,在广汇商业超市这个平台,都可以找到自己的投资标的。如果什么需求都没有,只是想投资理财,在广汇商业超市,依然可以找到答案,因为我们可以提供相应的理财服务。哪怕是一家房产开发公司,如果不想组建销售团队,可以将项目委托给广汇商业超市这个平台,由我们的团队帮你策划、帮你销售、帮你出租,以及告诉你如何运营等等。总之,项目全程策划、营销、招商,包括后期服务,都可以在“广汇商业超市”这个大平台上得以实现。

《安居365》小编:很多投资置业者所关心的是广汇商业超市旗下“汇益宝”理财产品的收益情况究竟如何?能否介绍一下?

韩总:综合来看,广汇商业超市是乌鲁木齐最大、最专业的投资平台,为什么这样讲呢?如果你有两三万元,你可以来广汇商业超市投资,投资什么呢?可以投资我们的“寓见”产品,小小的公寓,三万元就能让你入住,月供只需要1000块钱,像年轻人、创业人士、刚毕业的大学生都可以投资。

你如果有10万元,你怎样投资?可以买一个单一的“汇益宝”理财产品,10万元投进来,3年时间,第一年收益为6000元,第二年收益为7000元,第三年收益为8000元,年均收益率7%。你如果有20万元或30万元,来广汇商业超市怎样投资呢?这种情况下,投资方法就比较多了,你可以买小金铺,都是临街的;小区内面积小一些的商铺也能投资。你如果有三五百万元,来广汇商业超市怎样投资呢?这种情况下,大一些的商铺能买,整层的公寓也能买,大额的“汇益宝”理财产品也可以买。你如果有三五千万元,来广汇商业超市投资的话,城南有宝山壹号大商城,城北有幸汇邻里中心,你都可以投资。你如果有1亿元,来广汇商业超市投资的话,整栋的宾馆、整栋的商业都可以投资。你还可以通过套餐组合投资:A产品加B产品加C产品,再加D产品等等,总之,广汇商业超市是一个很大、很全面的投资平台,产品丰富,投资置业者的选择余地非常大。

《安居365》小编:您认为除了收益情况外,普通投资置业者选择广汇商业超市的理由或深层次原因是什么呢?

韩总:置业者为什么要来广汇商业超市投资,或者说选择广汇商业超市的理由是什么?我认为从大的方面来看,不外乎以下几点。首先,广汇商业超市隶属于世界五百强企业广汇,企业的实力决定了这个投资平台是有保障的。

其次,广汇具有20年左右的房地产开发经验,在资产运营方面,目前这支队伍在整个乌鲁木齐房地产市场是最专业的,也是专业做商业全案的一支队伍,从项目策划,到销售到招商到服务平台,甚至到未来的资产证券化,在房地产行业我们就是最专业的一支队伍。

最后,广汇商业超市服务全面,售前、售中、售后,都能给你贴心服务。你如果有需求可以来这里,没有需求也可以来这里创造需求。我们不挑顾客,从大学生创业到小孩子的满月钱,都可以在广汇商业超市这里创造收益,它是一个全龄段的理财平台,是一个智慧型的投资平台。我们想呈现给大家的也是一个诚信、公平、自由的投资置业平台。为什么说是一个自由的投资平台呢?因为投资置业者可进可退,假如你到银行买理财产品,没到期银行肯定不给退,但到广汇商业超市这里本金可随时自由退,不想投资了也可以快速退出。

《安居365》小编:数据显示,乌鲁木齐商业的库存量还是挺大的,消化周期较长,您认为情况是不是这样?您对广汇商业超市盘活和消化好广汇旗下商业资产的信心有多大?支撑这一信心的根源是什么?

韩总:关于乌鲁木齐商业库存量的压力,肯定是够大的,但也不足为惧。这么说吧,商业去化主要分两类:一类是投资者把商铺买上以后自己经营;另一类是投资者把商铺买上以后出租出去。

前几年,电商刚起来的时候,对商业资产的冲击很大,但现在人们的消费观念又慢慢回归理性了,注重的是现场体验感。比如说广汇现有的商业资产吧,为什么起名为“幸汇邻里中心”呢?从字面来看,幸,就是幸福;汇,就是广汇;邻里中心就是打造一个人与人之间、邻里与邻里之间的商业中心。这个商业中心是全龄段、全业态的,从影院、健身房、儿童设施、儿童用品等等,再到传统商场里的珠宝、服装百货、快餐等等,整个融会到一个商业中心里面。也就是说,在这个商业中心里,老人、小孩、年轻人都可以得到自己想要的东西,这样一种全方位、全龄段式的商业中心资产,还愁卖不出去吗?还愁保值、升值不了吗?对这一块,我们还是很有信心的。

再举个简单的例子,抛开广汇商业超市不说,就说红光山的汽车影院,那一块地上曾经是什么?是一个旧厂房,有眼光、有想法的投资者把旧厂房租下来,融入一些与汽车相关的内容,把年轻人吸引了过来。年轻人来了以后不光在这里玩车、看电影,还需要餐饮消费,于是,餐饮也跟着进来了,这样就将原来一个毫无用处的废旧厂房一下子盘活了。所以说,有商业库存量不可怕,可怕的是让它趴在那儿,盘活不了。很多人认为商业卖掉了才叫去化,去库存,错了,商业的存量资产,只要把它盘活了,也是一种去化,即卖出或出租运营都是一种收益。

我记得很多年前,我刚进广汇时间不长,当时日月星光小区、红十月小区的商铺都是现铺,也没多少人买。住宅最后卖得差不多了,投资门面房的人还是少,投资者当时看不到这些商铺的未来,但我们能看到,那怎么办?先出租,给两年期限,让小区商业先做起来。商业经营有起色了,投资者就动心了,就开始慢慢投资商铺,成交量一起来,商铺的价格也就跟着涨起来了。到最后,日月星光小区商铺、红十月小区的商铺,不能说一铺难求,但也差不多。包括油运司嘉和园小区的商铺,也是同样的结果。

所以说,广汇商业超市这一块潜力很大,因为广汇旗下小区地段好、规模大、人流量大,有稳定的消费人群和客流,商业很容易做起来。至少,在盘活存量商业资产这一块,或许别的开发商会担心,但广汇不担心,我做的这一块,我不仅不担心,而且很有信心。

风物长宜放眼量,在盘活商业存量资产这一块,广汇商业超市这一模式才刚刚开始,对于未来,我们既有期待,也会探索创新,更会倍加努力。

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